Boendeutgifter vid 5% ränta

Kontentan : räntan är snart 5%! Då måste vi låna mest möjligt snabbt!

Nu visar ju inte en Medianlön vad en majoritet tjänar eller vad de flesta faktiskt har i lön. Då det används för att visa mittersta lönen i en grupp löner som sorterats i storleksordning från den lägsta till den högsta. Ställer man dessa grupper mot varandra säger det ingenting om hur många individer som ingår i dessa grupper. Där även deltid räknas om till heltid vilket då inte riktigt stämmer överens med verkligheten vad en individ med deltid faktiskt tjänar.

Han blev rätt förvånad när jag visade honom följande länk:
https://www.lonestatistik.se/loner.asp/yrke/Underskoterska-1242

Det var inte ett fristående hus vi diskuterade utan det billigaste huset i hela kommunen, ett pyttelitet radhus av billigaste typ med minimal tomt i ett av Sveriges sämsta bostadsområden. Kostnaden för det var ungefär 9500 per månad exklusive kontantinsatsen på över en halv miljon. Ska man köpa det och hyra ut det och inte tjäna något alls så behöver man ta ut en hyra på absolut minst 10500 för att ha täckning för kapitalkostnaden för kontantinsatsen, men då går man ju back så fort man behöver åtgärda något. Med någon form av rimlig marginal så är vi ju uppe i minst 11-12K.

Tittar jag på min hyresvärds bytestorg så finns en lägenhet som matchar ganska bra. Den har inte uteplats men stor balkong, och är mer nyrenoverad, 126 kvadrat istället för 113, två etage också, och ligger i Eriksbo inte Hjällbo vilket visserligen ligger något längre bort från centrum men är inte ett "utsatt område" även om jag inte hade velat bo där heller. Men det är ett närliggande liknande område, miljonprogram, ganska långt från stan men nära naturen och så. Den kostar 8786 per månad. Då bor man också hos en stor kommunal hyresvärd med allt vad det innebär av service och så, exempelvis är man uppkopplad mot stadens fibernät som erbjuder uppkoppling billigt från många leverantörer, men än viktigare är ju att man har besittningsrätt och möjlighet att flytta vidare inom allmännyttan.

Å andra sidan är väl den enda begränsningen i hur hög hyra man får ta ut för en enskild bostad att den ska vara "skälig". Skälig innebär ju att man kan täcka sina kapitalkostnaden med viss marginal och så, så man kan säkert begära en hyra på säg 12500 för det huset. Frågan är vem som skulle vilja betala så mycket.

Eftersom vi pratar om områden som inte är eftertraktade så är det inte alls så långa kötider. I internkön hos min hyresvärd så är det inte ens ett års kötid för lägenheter i dessa områden, dock tar det nog lite längre tid för en femma förstås, går man via boplats så lär man få en lägenhet i dessa områden på några månader, om man har ok inkomst och fast jobb, speciellt om man har ett svenskt namn.

Min farsa exempelvis sålde sitt hus för några år sedan och fick en rätt nyrenoverad lägenhet i biskopsgården med inglasad balkong och så på ett par månader trots att han var pensionär med inte så bra pension och ingen kötid. Biskop har kanske sämre rykte än Hjällbo men husen är mycket trevligare och det ligger mycket närmare stan, och när det gäller kriminalitet och sånt så är det inte så stor skillnad.

Vilken bubbla är det? Den som inte vill betala så mycket för en lägenhet i Hjällbo? Stor bubbla i så fall.

Jag tjänar en bit under såväl median- som medellön, och det gör mina arbetskamrater också, samt oftast deras makar/sambos vad det verkar. Flera bor i tvåor-treor (hyresrätt) med 1-2 barn men vill flytta till fyror. Och helst inte till områdena de själva växte upp i.

Alternativet är då att antingen stå i en kö där fyrorna hamnar 1-2 år längre bort varje år (dvs, det är svårt) eller köpa bostadsrätt. Villa är uteslutet, det kunde man som arbetarfamilj köpa på 1980-talet, möjligen 1990-talet, men inte nu. (om man inte flyttar tämligen många mil)

Ska man köpa en fyra, eller rentav femma, måste man som lågbetald maxa lånelöftet. Ofta räcker det inte ändå, man konkurrerar ju med många som tjänar mer.

Fear of missing out är reell. Inte för att man vill göra en vinst, utan för att kontantinsatsen som krävs ökar snabbare än man kan spara. Löneutvecklingen i medelbetalda yrken är större än i lågbetalda. Vi gjorde själva den kalkylen, köper vi inte nu så har vi inte råd sedan. Jag halkar efter i lön jämfört med motståndarna i budgivningar.

Att räntorna nu kan gå upp, inflation likaså, och därmed på sikt gör att låneutrymmet (som bankerna räknar med) minskar (och mest för lågavlönade) gör att flera talar om att köpa nu innan räntorna stiger mer. Att vänta på minskade priser är inte rationellt.

Detta kan såklart diskuteras. Men att många är beredda att maxbelåna sig är helt klart, inte minst för att ge sina barn en bättre start än de själva fick. (många av mina arbetskamrater är invandrare och vill gärna flytta till områden där åtminstone hälften av barnen är "svenska" som de säger, och sådana områden är ofta ganska dyra)

Kontentan : räntan är snart 5%! Då måste vi låna mest möjligt snabbt!

Tillägg: vi är nog belånade till ca 60%, och klarar 5% ränta, men frågan är hur löner och inflation utvecklar sig också.

I mitt huvud implicerar ”inte ens” att det hade varit normalt i Stockholm, men inte en bit ifrån. Att priserna i Stockholm är högre är man ju van vid, och det kan i viss mån vara naturligt, men då priserna redan känns orimligt höga både där och på de flesta andra ställen så känns prisökningen lika orimlig var den än är (även om samma ökning i kr ju blir mindre procentuellt sett i Stockholm)

Dessutom kan ju priserna på en viss ort eller område under en period justeras, upp eller ner, baserat på prispåverkande faktorer. De jag främst tänker på då är bättre/sämre arbetsmarknad eller bättre/sämre kommunikationer (för arbetspendling).

Ja då är det skillnad mot Stockholm, till och med rätt oattraktiva områden har flera års kö även för mindre lägenheter.

Well, jag resonerar utifrån min uppfattning och mina erfarenheter. Jag vet inte om det är så mycket värre än dina förolämpningar om min "vidriga människosyn" och liknande utan några reella argument.
Kötiderna varierar väldigt mellan olika områden och förstås priser. Idag kom det exempelvis en tvåa i "Nya Hovås" (vilket inte är jättecentralt men mer centralt än "nordöst" där Angered/Hjällbo ligger exempelvis och ett mycket "finare" och helt nybyggt område med hyfsad närhet till havet och så) från min hyresvärd i internkön. Genomsnittlig kötid för en sådan lägenhet där är tre månader, vilket beror på att det är nybyggda hus och därmed dyrt. Denna tvåa på 47 kvadrat kostar exempelvis 8222.aaa

Boplats däremot verkar ha gått över till att strikt använda kötid, vilket gjorde att de flesta privata värdarna hoppade av plattformen och förmedlar sina lägenheter på andra sätt. Så har man inte år av kötid på boplats så bör man söka sig till andra plattformar.

Att du säger att jag har en vidrig människosyn för att jag antyder att de som har belånat sig så högt att de inte kan klara av ett normalt ränteläge kanske kommer att få flytta när räntan återgår till det normala är för mig en förolämpning. Vad är alternativet? Mer bidrag till de som äger sina bostäder än vad de redan får med ränteavdrag och så vidare?
Boplats redovisar inte, vad jag hittat i alla fall, genomsnittliga kötider för en lägenhetstyp eller ett område, alltså är min hyresvärds internkö en bra indikation. De har nästan 20000 lägenheter utspridda över ett antal områden runtom i stan, så det är ett hyfsat statistiskt underlag. Dock gör ju deras definition av kötid att den genomsnittliga kötiden blir längre än vad den hade varit i en öppen kö med faktisk kötid.
Vad får dig att tro att jag tror det?

Jag säger ju hela tiden att chansen att få en lägenhet är väldigt beroende av andra saker, bland annat om man har ett fast jobb, några betalningsanmärkningar, tidigare hyresskulder, svenskt namn och så vidare. Många verkar tro att det är som det var på åttiotalet typ, att kötid var det enda som betydde något för alla, men det finns många vägar till en lägenhet idag, även om kötid absolut är en aspekt framför allt inom allmännyttan. Men det finns också olika köer och olika sätt att se på kötid. På Boplats går de numera på kötid, så länge man når kraven på inkomst och så, och man får ju betala löpande för att stå i kön. Internköerna hos allmännyttan går också på en form av kötid, men i alla fall hos min hyresvärd så är det botiden i en specifik lägenhet som är kötid så man behöver inte aktivt stå i kön. Privata värdar kan i princip göra som de vill så länge de inte diskriminerar.

65 kvm centralt i Göteborg.
3 511 000 kronor i lån.
Låst ränta på 1.38% i 2 år till.

Nuvarande scenario
3 500 kronor - Hyra
6 000 kronor - Amortering
4 072 kronor - Ränta (1.38%).

Totalt: 11 572

Scenario 2 som jag tror vi hamnar i & är fullt redo att tackla
3 500 kronor - Hyra
6 000 kronor - Amortering
11 673 kronor - Ränta (4%).

Scenario 3: Här börjar det bli svettigt men hade kunnat tackla det men med en tuffare vardag
3 500 kronor - Hyra
6 000 kronor - Amortering
20 428 kronor - Hyra (7%).

Alla ovanstående scenarion är utan ränteavdrag.
Jag baserar också ovanstående på att jag får behålla jobbet, något som inte är självklart om vi går in i ett samhälle med 7% ränta. Då ser vi nog stora bekymmer i Sverige överlag.

Räknade på 7% när vi köpte lägenheten. Det GÅR även om man såklart inte vill vara där. Jag och sambon har en gemensam inkomst på cirka 60 000 kronor efter skatt. Går samhället mot 7% får man kolla på saker som abonemang, (Netflix, spotify och annat). Om man verkligen behöver bilen. Jobba hemma istället för buss, och liknande alternativ.

Ett tips till dig och många andra är att kolla upp hur mycket av föreningens kostnader som är ränta för lån och ta med en propertionerlig ökning av avgiften i kalkylerna.

Som exempel ligger en lågt belånad förening på 4-6k / kvm vilket skulle innebära en avgiftsökning på 40-60kr / kvm och år om räntan ökar med 1% tex.

Man kan inte riktigt tänka så, det förutsätter att man sänkte avgifterna när ränteläget gick ner vilket jag skulle säga är ovanligt. Sedan är det såklart andra aspekter som påverkat på sistone som energipriser samt allmän inflation på byggnadsmaterial och tjänster men räntenivån som avgifterna satts vid är oftast högre.

Sedan skulle jag personligen tycka att 4-6k/kvm inte är lågt belånad utan inom spannet för normalbelånad och där man vill att en föreningen skall ligga.

0-3k/kvm brukar väl anses vara lågt. Som jämförelse kan man säga att nybyggda föreningar i regel har mellan 10-20k/kvm. Det kan bli intressant att se vad som händer med dessa föreningar vid stigande räntor.

Man kan inte riktigt tänka så, det förutsätter att man sänkte avgifterna när ränteläget gick ner vilket jag skulle säga är ovanligt. Sedan är det såklart andra aspekter som påverkat på sistone som energipriser samt allmän inflation på byggnadsmaterial och tjänster men räntenivån som avgifterna satts vid är oftast högre.

Sedan skulle jag personligen tycka att 4-6k/kvm inte är lågt belånad utan inom spannet för normalbelånad och där man vill att en föreningen skall ligga.

Föreningar gör (förutom extraordinära undantag) inte vinst. Går räntekostnaden upp går avgifterna upp såvida inte föreningen har lokaler eftersom den enda inkomsten för föreningen är avgifterna.

Många föreningar har sänkt avgifter när de lyckats förhandla ned räntor, det är ovanligt men det händer, men mer vanligt är nog att man betalat av extra på lånen och att man snarare låtit avgiften ligga utan höjning vilket i praktiken är en sänkning eftersom alla andra kostnader går upp varje år.

4-6k / kvm räknas som låg belåning i Malmö i alla fall. Hittar du någon föreningen med lägre belåning är det antingen en väldigt lagom gammal byggnad med speciella förutsättningar, en byggnad med lokaler som drar in pengar eller en byggnad med renoveringsbehov som inte blivit utförda (dåligt skött). Det kan säkert skilja i landet med det har egentligen inget med saken att göra då du enkelt kan ta reda på din förenings belåning och räkna på det, jag ville bara belysa att det finns massor av föreningar med högre belåning än så. Anledningen att föreningar har lån (förutom lån som uppstått när byggnaden köpts av förenigen) är att man lånar för att renovera, föreningar har ingen kassa med pengar för detta utan varje gång det krävs en renovering blir det ett lån, vilket är helt rimligt iom att det innebär att kostnaden för renovering sprids över tid för de som kommer bo där och nyttja den. Det är klart att det vid höjning av ränta kan finnas utrymme i vissa föreningar att minska sin amortering men det skulle jag säga är ansvarslöst mot framtida boende. En bra skött föreningar har en ekonomisk plan samt en underhållsplan som specificerar hur mycket pengar som skall gå till underhållsfond (vilket i praktiken används för att amortera) och att sänka det är bara att skjuta sig själv i foten och en insatt styrelse skulle definitivt dra sig för att göra det. Pågår det försäljningar av ledamoters lägenheter samtidigt som något sådant skulle göras för att hålla avgiften ner hade det vekligen inte sett bra ut...

GIVETVIS kommer inte avgiften gå upp så exakt som i mitt exempel, men detta är ett rimligt estimat. Avgiften kan mycket väl gå upp långt mer beroende på bostadens förutsättningar då priser för el, värme och annat också kommer öka. Att avgiften skulle ligga kvar med ökande inflation + ränta är dock ej troligt.