Frågor om bolån? Hit me!

Föreningen är
Belånad med ca 6 miljoner. 2 hus på 150kvm varav vi bor inett sedan 8 lägenheter i parhus på ca 80kvm styck. Dock är övervåningarna inredda i efterhand i vårt och andra huset som inte är parhus så på
Pappret är det bara 95kvm och övervåningen räknas inte. Tidigare ägare har inrett den som var vind förut i vårt och andra huset. Så 8x80 plus 2x95 om man tittar på papperna.

Hade Swedbank och Handelsbanken. Swedbank gick ut nu på 1,8mil och då skulle vi flytta till Handelsbanken. Där resten flyttats sedan innan. Kommunal borgen fanns på Swedbank men de ger inte borgen sedan många år och allteftersom de olika lånen gått ut har föreningen flyttat till Handelsbanken för att de gått med på det utan kommunal borgen. Men plötsligt vill ingen av bankerna ha med oss att göra längre. De tycker vi är för högt belånade. Ca 600k per familj är inte så mycket tycker jag. Men liten ort på 5000 invånare.

Stadshypotek var beredda ta över lånet mot av 500k amorterades om direkt och sedan 2% per år på resterande. Det är
Väl bara att göra så. Föreningen hade 700k sparat så blir inte helt tomt där.

Angående vår personliga amortering ville vi bli av med så mycket som möjligt. Vi hade 100k kvar. Men så kom inflationen och allt och sparkontot har sjunkit sedan dess. Vi amorterade januari 22 så var innan alla priser ökade så rejält.

Vet inte om det är möjligt för boende att köpa ut sig och äga som villor istället för förening? 600k per familj. Om vi skulle låna 600k om vi fick det och göra om huset till villa slipper vi betala 6000kr i avgifter i månaden. Men det kanske är svårt att få det lånet nu ändå. Och alla införeningen måste väl gå med på det och vad jag hört vill bara vissa göra det. Tydligen något som varit upp för diskussion förr att köpa ut föreningen från HSB och göra fristående villor av det.

Kan nämna att räntorna erbjudna från stadshypotek är

5.35 rörligt
5.37 1 år
5.07 2 år
5.17 3 år
5.03 4 år
4.93 5år

HSB rekommenderar att föreningen tar rörligt.

Jag band mitt personliga på 4% och tycker detta låter som högt men vi tar väl vad vi får.

Ser på deras hemsida att de bundna är ÖVER listräntorna. Rörliga är en bit under deras listränta även om det är över snitträntan. Så rörligt blir väl bäst. Gick med i styrelsen nyligen så detta är nytt för mig.

Så ca 7300kr / kvm, inte lågt och inte jättehögt utan mittemellan om jag tolkar det rätt.
Avgifter 6000kr/mån, vad ingår då?

Just nu är det 5600kr för att vara mer exakt men lär väl bli 6000 eller mer efter höjningen.

Det som går är soppor, parkering och internet och så reparationer och underhåll såklart.

El, värme, vatten betalar vi för själva.

Så om jag räknar rätt så har ni boendeutgifter på mellan 12-13000/mån, eller kommer ha?!
Låter ganska mycket eller räknar jag fel?

Just nu ca
5600kr avgift
3000kr Ränta och amortering banklån
El 1000kr mån sommar 2000kr mån vinter
Vatten 450kr månaden

Så just nu ca 10-11k månaden. Beridne på om vi behöver värma eller inte.

Detta är med elen bunden på 46öre sedan 2021 fram till 2024. Efter det vet jag inte vad elen kommer kosta. Vi värmer med luftvärmepump plus element/radiatorer. Drar ca 9000kwh per år.

Jag vet inte men jag bor i en 240kvm mexitegelvilla (boyta 119 kvm) mitt i stan på mindre ort och har utgifter på 5400kr/mån (+ 3000kr/mån i reparationsfond), så ca 8400kr/mån innan skatteavdrag. Så 13k låter mycket för mig

För att återgå till själva frågan om bolån.

Som medlem i styrelsen sedan nyligen bör jag rekommendera rörligt på det erbjudande vi fått och som HSB konsulten rekommenderar och ta från föreningens sparade pengar för de 500k de vill ha.

Det är väl inte mycket annat man kan göra? Och binda på mer än listräntan känns ju inte som ett alternativ när rörliga åtminstone är under deras listränta.

Sen får vi se vad de andra tycker vi ska höja avgifterna med det ska vi gå igenom på nästa möte.

Badrummen ansvarar vi för själva inte föreningen. Det är dock renoverat av tidigare ägaren för bara nått år sedan samma med köket. Det är väl mer måleri av utsidan som behövs med jämna mellanrum då det är trähus.

Ja men den jag skrev till hävdade att 3k/mån skulle räcka till ett hus som helhet och det är inte rimligt enligt mig. Att avsätta runt 3k/mån till yttre underhåll som föreningen svarar för kan däremot vara fullt rimligt i min mening.

Du är ju inte i en förening... Men om villan kostade 3m och du har lån på 1.8 så är det ca 9-10k/mån och sedan drift kostnader samt fond avsättning på minst 1% av värdet av huset om året så ligger man väl 15-20k/mån och runt 13-15k om man har 1m i lån

Hur får du belåningen till låg? Om vi skriver ned inköpspriset för frågeställaren till 1 miljon och sätter parhusen till 0,5 för enkelhetens skull, så blir det 6 miljoner. Sedan är de säkert värda mer som separata äganderätter, vilket förstås kan vara ett alternativ för att realisera säkerheten/panten. Vi säger 50 % mer. Då har vi 9 miljoner och en belåning på 67 %. Något som knappast kan betraktas som en låg belåning för en juridisk person. Jag spekulerar förstås i värdena, men ändå utifrån angivna priser, i syfte att visa på poängen och vad bankerna möjligen tänker. Den sortens belåningsgrad kommer förstås inte föreningar i Stockholm normalt sett i närheten av, utan frågan är mer vilken bärkraft föreningen har. Lägg till att föreningen i det här fallet inte är så stor.

Att skjuta till pengar från medlemmarna är givetvis en möjlighet om medlemmarna vill det. Här bör man förstås notera att frågeställaren bör titta på andelstalen och inte bara ta skulden genom tio för att få redan på andelen. Rimligen har villorna högre andelstal än parhusens bostadsrätter.

Föreningen har som sagt 700k sparat så det löser sig med det. Men lånet blir dyrare och när 500k betalts in är bara 200k kvar vilket är rätt lite. Det blir ju 20k per familj bara i reparationsfond. Så vi lär behöva höja avgiften ganska mycket för att täcka dyrare ränta (vilket vi skulle behövt göra ändå) och samtidigt bygga upp reparationsfonden igen.

Kan ta lån på
VSN men vill undvika det. Har redan massor med CSN lån jag betalt på i 10år och 200k kvar där. Vill inte ta mer. Så tar vara bidragsdelen och jobbar så mycket jag kan och får men för att kunna välja att bara jobba kvällar och helger fick jag gå till behovsanställning så inte alla dagar jag får jobb. Så inkomsten är rätt låg nu. Men om jag klarar urbilden kommer lönen vara betydligt bättre som kyl och värmepumpstekniker än att jobba på kundservice. Dessutom kan inte jobbet ersättas av AI så lätt.

Jag hörde från de som bott längre att föreningen varit nära konka förut. Den blev klar 1990 precis innan krisen på 90-talet slog igenom och de sa att de kunde inte ens ge bort lägenheterna då så flera stod tomma och de som bodde kvar hade skyhöga räntor.

Om de klarade det så borde dagens kris gå att lösa tycker jag.

Hur fungerar det egentligen med pantsättning i föreningar? Jag som boende har ju pantsatt för mitt privata lån. Pantsätter föreningen samma sak igen? Eller är det bara marken som
Räknas för den? Eller pantsätter föreningen utsidan av huset och vi som boende insidan? Kan de boendes belåningsgrad spela in? De flesta är knappt belånade för de köpte när de kostade typ 50k för många år sedan.

Jag har inget svar och tycker det låter som en svårnavigerad situation. Spontant tänker jag att ni borde ta in någon rådgivare, men å andra sidan föreställde jag mig att HSB borde kunna sköta den biten (vilket de inte riktigt verkar göra).

Anser bankerna att värdet på föreningen gått ned så pass mycket att ni är alldeles helt farliga att ha att göra med eller vad baserar de sina utlåtanden på?

Jag har inte så mycket att tillföra diskussionen, förutom att listräntan du talar om endast gäller Bolån. En BRFs lån på fastigheterna är inte bolån, dessa lån är lån för företag. Vilket betyder att räntesättningen är annorlunda, och rent allmänt finns det sällan någon officiell "listränta".
Det är lätt att börja jämföra med bolåneräntan, men stirra er inte blinda på den, eftersom ni som förening inte spelar efter samma regler som en privat bolånekund.
Jag hoppas verkligen att det löser sig för dig och din förening.

Fast det blir svårt om du bara värderar husen. Om föreningen äger marken så är det värt en del. Men visst. Det kanske inte är super lågt belånat. Andelstalet är viktigt, men för @dagas så skulle 1/10 vara fördelaktig eftersom han sitter på huset. Det skulle också innebära att han får gå in med mer om husen har större andel. Om det skulle uppstå kostnader så kommer föreningen ha svårt att låna upp pengarna då bankerna redan kräver att de betalar in 500K du kommer inte få låna 500K 2 månader senare.

Bolån på 2480k, mer än 4.5 x inkomst
4.5 x inkomst (40k/mån) = 480k/år -> 4.5x = 2160k
Amortering 2%
Ränta 4.7%
Ränta + amortering = 166 k/år eller ca 14k/mån

40k innan skatt ca 30 k i handen.
50% av inkomst går till bostaden ex. BRF-avgift, el, internet etc.

Låter sjukt tajt, kan inte vara många kronor kvar om några. Borde vara runt 10k kvar/mån på tre personer för mat, nöje, kläder, busskort etc.

Går självklart att överleva men tajt borde verkligen vara.

Det är verkligen rajtantajtan. Jag och fästmön(fru imorgon förhoppningsvis:) har 90K brutto. Tycker det är tajt med bolån på drygt 2,8 miljoner. Blir ju 10K mer i bara räntekostnader.