Hur räknar bankerna vid bostadslån?

@JohanFlodqvist: nej det skulle du inte. Återigen att du tycker det går runt betyder inte att det går runt i en normal bokalkyl. Bankerna räknar på 7,5% kalkylränta som sagt.
Och nej ni har inga inkomster, ett arv kan ta tid och återigen det är ingen utan en engångsintäkt.

Vad din mammas lägenhet är värd är väl irrelevant om man inte vet vad lånet ligger på.

Problemet är väl att det handlar om potentiella och kommande tillgångar, inte tillgångar ni har idag.
Sen ligger det i högsta grad i bankens intresse att era inkomster räcker för att ni ska gå runt, med lite marginal. Som det låter är inkomsterna för tillfället rätt osäkra; med studier, sjukskrivning, föräldraledighet osv.

Det kan bli frågan om att välja mellan att behålla bostaden eller skjuta upp mer förmånliga saker såsom studier och föräldraledighet, kan krävas sådana kompromisser.
Om ni båda hade arbeten skulle det väl kunna lösa sig, i så fall bör fokus vara på att fixa jobb snarast möjligt (bara det är något som ger inkomster för er båda, kanske inte drömjobben direkt).

I ert läge handlar det om att på ett eller annat sätt klara er så pass länge att arven betalas ut och samtidigt även ha tillräcklig och stabil inkomst för att få låna till resten. Skulle det t ex vara möjligt att låna av någon släkting/bekant för att minska lånet på bostaden?
Det vet ju inte banken något om, att ni lånat privat. Dvs ni kan i praktiken ha en högre andel lån än det banken ger.
Men såklart finns det ju risker där också, t ex att det händer något med den ni lånat av osv. Bör egentligen även finnas något slags avtal på det med tydlig betalningsplan och fastställd ränta.

Låter som en svår situation ni hamnat i, får hoppas att det löser sig. Skriv gärna här hur det gick sen eller vilken lösning det blev.

Tyvärr är detta en del av dagens samhälle.
Där man oftast måste köpa bostäder för enorma summor, där dödsfall eller separationer osv kan göra folk bostadslösa el skuldsatta. Låneekonomin har ju blåst upp priserna rejält. Det handlar inte om att spara för att ha råd med något längre, utan spara för att kunna låna!
Där även klyftorna mellan nyrika i form av exempelvis influencers/mediaprofiler, tech-innovatörer, idrottsstjärnor eller de som får stora arv blir allt större mot övriga.

@JohanFlodqvist: Era kommande och nuvarande tillgångar räcker ju dock inte till att få bort både ditt och din mammas lån.
Rent spontant skulle ni kunna betala av 800' om du får låna allt det från din mamma men nu börjar det vara otroligt omständigt för att få behålla lägenheten. Lättast skulle självklart vara om ni båda lyckades fixa någon form av sysselsättning snabbt.

Är du säker på att detta blir ett problem? Kommer banken att avsluta lånet och kräva tillbaka hela summan för att en medlåntagare har gått bort?

Mer rimligt är att lånet fortsätter att löpa på som innan

@Sando: Du glömmer att företagsfinansiering spelar under ett helt annat regelverk än till privatpersoner.

Nej, det gjorde jag inte. Men i det här fallet har ju som sagt lånet redan gjorts upp, och det handlar nu om att det behöver omfinansieras på grund av att en borgensman har gått bort. Banken sitter redan på en kreditrisk, och nu vill man försöka att ersätta en säkerhet. Vad jag vet finns det ingen tvingande lagstiftning som skulle hindra banken i det här fallet, utan här handlar det om god kreditgivningssed och bankens interna krav. Då kommer nog banken också i slutändan att agera enligt vad som är ekonomiskt vettigt för dem. Det är inte i bankens intresse att börja realisera egendom om man kan hitta en på något när god säkerhet för lånet.

@Sando: Banken måste ovärdera ett lån om en borgensman går bort eftersom borgensmannens inkomst är till för att täcka upp och få bolånekalkylen att gå ihop. En död person får inte lön eller pension varvid det är svårt för kalkylen att gå ihop. Med din logik skulle banken inte börja se om sitt hus om du helt spontant slutade få in alla intäkter. Banken ser självklart över situationen vid större förändringar just för att minska risken för problem i framtiden både för sig själva men även för TS.
TS kalkyl går inte ihop själv i dagsläget och det är även om vi inte räknar med några speciella kostsamma händelser.

Den vinkel som ingen i tråden verkar ha tagit upp är att bolånet inte behöver bli så förbaskat stort.

Som du skriver: Du har 1 450 000 kr i skuld idag. Din fru kommer att få in 250 000 + 200 000 + 200 000 kronor = 650 000 kr. Använder du alla dessa pengar för att amortera på lånet har du 800 000 kr i skuld kvar. Går din mamma sedan in med att låna ut 400 000 kr till er (räntefritt?) så har ni bara 400 000 kr i bolån kvar.

Belåningsgraden är så låg att amorteringsfritt inte bör vara något problem. Även vid en kalkylränta på 7,5% blir detta en månadsränta på 250 000 kronor.

Det borde väl banken godkänna? Förutsatt att du går tillbaka till jobbet och därmed har en inkomst.

Det är ju inte vad jag har sagt. Jag har sagt att banken kommer att agera ekonomiskt vettigt för att minska på sin kreditrisk.

Sen så börjar inte banken se om sitt hus heller om man spontant slutar få in alla intäkter. Enbart det att du inte har några intäkter ger inte banken rätt att göra någonting, så länge du betalar. I det här fallet handlar det om att en säkerhet har förlorat värde, då dödsboets inkomster inte är på samma nivå som borgensmannens. Det ger banken rätt att säga upp bolånet.

En annan sak som ska tas i beaktande här är att banken helt enkelt kan välja att inte säga upp bolånet, och då borde (lånevillkoren borde kollas) borgensåtagandet vara i kraft gentemot dödsboet, så att dödsboet behöver sätta undan medel för att täcka upp borgensåtagandet.

@pv2b: En bouppteckning och allt tar ett tag. Blir inte bättre av att det är sommar och semester nu så problemet är väl snarare nu under de närmaste månaderna.

@Sando Exakt, och det vettiga för banken för att minska sin risk är att bolånetagarna har nog med intäkter för att täcka utgifterna. Det finns inte längre dessa intäkter. Det ekonomiskt vettiga är inte att sitta still i båten och se när den sakta sjunker som du verkar tro.
Om du tror att banken inte börjar titta på lösningar om ditt företag skulle tappa alla intäkter och det är synligt att på ett tag kommer det gå dåligt så är du väldigt vilse. Det finns en anledning till att nordiska banker har så otroligt låga kreditförluster.

Återigen, läs tråden. TS vill inte att banken ska ställa krav och ta saker ur arvet då det inte är en arvtagare.

Vi börjar gå rätt OT, men vad har du tänkt dig att banken skulle göra om en låntagare förlorar inkomster, men ändå betalar i tid? Ett bolåneavtal kan inte sägas upp utan grund.

Det här verkar minst sagt lite rörigt. Mycket tyckande och spekulationer i tråden.

Gå till någon som kan hjälpa dig att ta fram fakta. Räkna på vad de verkliga summorna från arvet och hur det ligger till med lånet när man har borgenär eller medlåntagare, vilket det ni nu har.

Antingen kan er bank bistå med denna tjänst eller så kan en jurist med inriktning på bouppteckning i kombination med er bank (som har lånet) hjälpa er med detta.

En väldigt tråkig situation.

I texten förekommer både "Medlåntagare" och "Borgensman", jag antar att det är det senare som är aktuellt.

Vid en vanlig proprieborgen så övergår borgensåtagandet automatiskt på dödsboet om borgensmannen avlider, ansvaret går dock inte vidare till arvingarna.

Borgensansvaret kvarstår tills krediten är betald eller någon annan säkerhet ställs för krediten.

Eftersom lånet redan existerar, har skötts utan anmärkning känns det som att den enklaste lösningen vore att sätta in valfri person som ny borgensman, thats it.

Om ni inte hade haft detta borgensåtagande i lånet hade banken aldrig haft anledning att säga upp krediten oavsett era inkomster så länge ni faktiskt sköter betalningarna.

Hur länge sedan är det ni köpte lägenheten? Skulle en ny värdering bli till en fördel?

Ligger krediten hos något av de större låneinstituten? Om möjligt kan det vara en idé att prata med en lokal bank om en sådan finns. typ en lokal "sparbank", LF Bank etc. Dessa har oftast en mer lokal förankring än t.ex. det vanliga Swedbank kontoret.

Förklara situationen, ni har ett befintligt lån etc.

@Sando: Inget, däremot kommer banken hålla koll på situationen. Det är inte fallet nu däremot utan nu har kalkylen och förutsättningar som lånet gavs på förändrats rejält därav behöver en ny kreditprövning göras och då den inte går ihop kommer lånet behöva sägas upp.

@Lasse62 kalla det spekulation om du vill, jag satt för mindre än ett år sen och beviljade dessa krediter och försöker bara förklara hur banken räknar och agerar. I det här fallet är det så enkelt att förutsättningarna som lånet beviljades på har förändrats väsentligt i och med att borgensmannen avlidit så då måste banken se över det.

@Johanflodqvist tror också det blir besvärligt med din mamma på lånet tyvärr. Hennes fastighet må vara lågt belånad men hon äger också bara halva av den om jag tolkar det rätt och står själv på lånet på 1,5 Mkr? Eller hur ser hennes lånebild ut? Hursom så är 35'på gränsen till 1,5 Mkr i lån.

@Johanflodqvist Min erfarenhet är att många av de stora aktörerna oavsett att man har ett lokalt kontor är väldigt toppstyrda och helst inte tar egna beslut i svåra frågor.

En lokal aktör har oftast en större lokal förankring och ser både till bankens ekonomi och kundernas behov i svåra situationer.

@Gainsgoblin Jag är helt överens med dig om det hade gällt en helt ny kredit, nu har ju det väldigt tråkiga hänt att en nära släkting gått bort samtidigt som denne råkade vara borgensman (antar att det inte är medlåntagare) då måste man försöka hantera saken på ett seriöst sätt utan att göra situationen värre än den redan är, här känns det som att i a f jag inte skulle haft förtroende för en bank/anställd som inte direkt klarade att presentera ett antal gångbara alternativ för att lösa den situation som familjen hamnat i.

Hur pass mer "säker" var den bortgångna borgenären 2014 jmf med TS:s mor är nu 2020 måste man fråga sig.

Sedan vore det intressant att veta hur förhållandena såg ut när krediten beviljades 2014 i sin helhet, banken bör ju i princip ha räknat på att säkerheten i själva lägenheten ska täcka kreditbeloppet, alltså en försäljning ska täcka bankens kreditrisk.

Bara för att ex vis en fastighet sjunker i värde p.ga allmän värdeminskning som nu i virustider kan inte banken säga upp krediten.

Har inte heller läst exakt allt i denna tråd men om jag förstår det hela rätt så har ni 1,45 mille i lån. Eventuellt kan ni få ner det till ca 1 mille med ett lån från din mamma på ca 400 k. samt att ni därefter ska få ytterligare 400 k till 1 mille från dödsboet?

frågor jag har är
1. behöver ni betala tillbaka lånet till din mamma inom en snar framtid? om inte så kan ni ju kasta in minst 800 k på lägenheten(om banken säger nej till lånet så byt bank, en annan bank kommer garanterat säga ja till ett så lågt lån)
2.vad är värdet på bilen idag? kanske värt att sälja av era tillgångar och prylar för att få mer likvida medel att lägga på lånet. Kanske ha en pendlar bil för några tusen tillsvidare.

Jag brukar försöka se lösningar på problem som dyker upp och ALLT går att lösa. Hade jag varit i er situation med de pengar som kommit in så hade jag inte varit orolig. Pausa studierna om du måste och gå upp på heltid/sök ett jobb som ger bättre betalt. be din sambo ta ett extra/deltidsjobb.

Lägger till att jag är helt övertygad om att ni kan behålla lägenheten med era förutsättningar och att det finns en bra lösning för er.

@Johanflodqvist En sammanfattning kan då bli att om det ens blir en diskussion om henne som borgensman är det nog dags att tacka för sig hos den banken, eller så förklarar din saken för din mammas bankkontakt innan och byter bank redan innan.

Att man är hårda vid prövningen av nya krediter tycker jag är helt ok, men nu är det en kredit som ni haft i 6 år och skött.

@Sando: Jag tog upp det som ett exempel för att visa att du är ute och cyklar i att banken inte kommer eller bör göra någonting.

Dina alternativ är exakt det jag beskrivit flera gånger redan, bara det att jag redan insett att alternativ 3 inte kommer gå ihop varvid fastigheten måste säljas eller intäkterna ökas.

Jag har aldrig sagt att banken inte kommer eller bör göra någonting. Jag har sagt att banken knappast kommer att välja att realisera säkerheten, eftersom det är ett dåligt alternativ för dem, och att de i det här fallet begränsas av interna riktlinjer vilka kan rubbas på.

Jag tror däremot att alternativ 3 kommer att gå ihop (även om ingen av oss kan vara säkra), men även om det inte skulle göra det kan TS dra ut på processen tills att fastigheten inte längre behöver säljas, förutsatt att inga överraskningar kommer emot i dödsboet.

@Sando: Och du tycker att alternativ 3 går för att vad? Det är 2 vuxna människor med ett barn och en bil på en inkomst av 22' före skatt och ett bolån på 1,4 Mkr.

En snabb kalkyl på konsumentverket med kalkylräntor och väldigt snälla kostnader för bilen ger mig ett underskott på 12000' per månad